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Nebenkostenabrechnung anfechten.

Wenn die Abrechnung zu hoch ist: So kommen Sie zu Ihrem Recht.

Was muss eine Nebenkostenabrechnung enthalten, welche Kosten sind überhaupt zulässig und was tun bei einer zu hohen Abrechnung? Hier finden Sie alles zur Anfechtung Ihrer Nebenkostenabrechnung: Fristen, Ansprüche und eine praktische Vorlage.

Wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung anfechten

Jedes Jahr erhalten Mieterinnen und Mieter eine Nebenkostenabrechnung – und manchmal fällt diese überraschend hoch aus. Dann lohnt es sich, genau nachzusehen und gegebenenfalls die Nebenkostenabrechnung anzufechten. Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung sind zum Beispiel ein falscher Verteilschlüssel, falsche Zählerstände oder nicht zulässige Kostenarten.

Was gilt als Nebenkosten?

Die Nebenkosten sind in Art. 257a Abs. 1 Obligationenrecht gesetzlich als ein Entgelt definiert, das Mieterinnen oder Mieter der Vermieterschaft in Zusammenhang mit dem Gebrauch des Mietobjekts zahlen. Einfach gesagt sind dies meist verschiedene Verbrauchs- und Reinigungskosten rund um die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus. 

Dabei ist wichtig: Solche Nebenkosten dürfen grundsätzlich nur tatsächliche Aufwendungen durch die Vermieterschaft beinhalten. Diese müssen einzeln im Mietvertrag aufgeführt sein, ansonsten können Sie die Nebenkosten anfechten. Typische Nebenkosten, die in den meisten Mietverträgen genannt werden, sind Kosten wie zum Beispiel Heiz- und Warmwasserkosten oder Kosten für den Hauswart. Das sind aber noch lange nicht alle Nebenkosten. Es gibt noch viel mehr, wie zum Beispiel: Kosten für Gebäude- und Treppenhausreinigung, Kosten für die Wartungs- und Stromkosten für einen Lift sowie Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume. Kosten, welche nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind, können grundsätzlich auch nicht in der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden.

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Wissenswertes über die Nebenkostenabrechnung

Die Vermieterschaft muss jährlich unaufgefordert eine solche Abrechnung der im Mietvertrag erwähnten Nebenkosten an Mieterinnen und Mieter übermitteln. Zu dieser zählt auch eine detaillierte Auflistung der in Rechnung gestellten Nebenkosten. Wenn Sie das Gefühl haben, die Nebenkostenabrechnung stimme nicht, können Sie die Abrechnung anfechten.

Nebenkostenabrechnung erhalten – was nun? 

Falls Sie das Gefühl haben, dass Ihre Nebenkostenabrechnung nicht korrekt ist, folgen Sie diesen Schritten::

  1. Prüfen Sie die einzelnen Positionen genau und vergleichen Sie die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit den Abrechnungen der Vorjahre. Schauen Sie dabei auch die Zählernummern bzw. Zählerstände an, ob diese korrekt sind.

  2. Vergleichen Sie die Abrechnung mit den Nebenkosten, die in Ihrem Mietvertrag genannt werden.

  3. Wenn in der Nebenkostenabrechnung ein Fehler zu Ihren Lasten vorliegt, dann melden Sie diesen umgehend der Vermieterschaft. Dabei sollten Sie eine korrigierte Abrechnung verlangen. Wichtig ist, dass Sie dies in jedem Fall in Schriftform per Einschreiben tun. Bei dieser Versandart erhalten Sie einen Beleg, den Sie zum Nachweis aufbewahren sollten. 

  4. Falls die Vermieterschaft nicht auf Ihre Einsprache reagiert oder Ihre Einwände ablehnt, können Sie ein Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsstelle einreichen. Dies ist für Sie kostenlos. 

  5. Zusätzlich kann es hilfreich sein, sich einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsbeistand zu suchen.

Nebenkostenabrechnung anfechten: Vorlage zum Download 

Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung anfechten möchten, dann können Sie hierfür unsere praktische Vorlage verwenden. Diese brauchen Sie nur herunterzuladen und mit Ihren individuellen Daten zu vervollständigen. Ausserdem geben Sie in der Vorlage an, zu welchen Posten Sie ergänzende Erläuterungen von der Vermieterschaft wünschen oder welche Korrekturen Sie fordern. All dies dauert nur wenige Minuten, und in unserer Vorlage ist alles Wichtige enthalten. 

Juristische Tipps und Mustervorlagen.

Musterschreiben herunterladen

Vorlage Datei Grösse
Anfechtung der Nebenkostenabrechnung DOCX 0 Mb

Nebenkosten anfechten: Welche Frist gilt?

In Ihrem Mietvertrag ist für die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung eine Frist festgelegt oder Ihnen ist beim Sortieren alter Unterlagen ein Fehler in einer acht Jahre alten Abrechnung aufgefallen? In beiden Fällen können Sie weiter auf Ihre Rechte bestehen. Auch wenn Sie Nebenkosten versehentlich schon bezahlt haben, können Sie den irrtümlich bezahlten Betrag bis zu drei Jahre nach Kenntnis des Fehlers oder spätestens innert 10 Jahren zurückfordern. 

Nebenkostenabrechnung rückwirkend anfechten

Der Vermieter kann Nebenkosten grundsätzlich nur bis zu fünf Jahre nach der Abrechnungsperiode fordern. Danach ist der Anspruch verjährt. Fehlerhafte Abrechnungen zugunsten des Vermieters können bis zu maximal zehn Jahren rückwirkend zurückgefordert werden. Sie können somit auch nach vielen Jahren noch Ihre Nebenkostenabrechnung rückwirkend anfechten. Sollte Ihr Mietvertrag eine abweichende Regelung vorsehen, so hat dies grundsätzlich keine Gültigkeit.

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