Wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung anfechten

Jedes Jahr erhalten Mieterinnen und Mieter eine Nebenkostenabrechnung – und manchmal fällt diese überraschend hoch aus. Dann lohnt es sich, genau nachzusehen und gegebenenfalls die Nebenkostenabrechnung anzufechten. Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung sind zum Beispiel ungenaue Angaben, falsche Zählerstände oder nicht zulässige Kostenarten.

Was gilt als Nebenkosten?

Die Nebenkosten sind in Art. 257a Abs. 1 Obligationenrecht gesetzlich als ein Entgelt definiert, das Mieterinnen oder Mieter der Vermieterschaft in Zusammenhang mit dem Gebrauch des Mietobjekts zahlen. Einfach gesagt sind dies meist verschiedene Verbrauchs- und Reinigungskosten rund um die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus. 

Dabei ist wichtig: Solche Nebenkosten dürfen nur tatsächliche Aufwendungen durch die Vermieterschaft beinhalten. Diese müssen einzeln im Mietvertrag aufgeführt sein, ansonsten können Sie die Nebenkosten anfechten. Typische Nebenkosten, die in den meisten Mietverträgen genannt werden, sind beispielsweise die Kosten für Wasser und Abwasser, Hof- und Gebäudereinigung sowie die Wartungs- und Stromkosten für einen Lift. Auch die Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume zählen oft zu den Nebenkosten. Was allerdings nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird, kann auch nicht in der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden.

Wissenswertes über die Nebenkostenabrechnung

Die Vermieterschaft muss jährlich unaufgefordert eine solche Abrechnung der im Mietvertrag erwähnten Nebenkosten an Mieterinnen und Mieter übermitteln. Zu dieser zählt auch eine detaillierte Auflistung der berechneten Nebenkosten. Wenn Sie das Gefühl haben, die Nebenkostenabrechnung stimme nicht, können Sie die Nebenkosten anfechten: Im Fall von Berechnungsfehlern oder ungerechtfertigten Nebenkosten haben Sie ein Recht auf Widerspruch.

Überhöhte Nebenkostenabrechnung – was nun? 

Falls Sie das Gefühl haben, dass Sie eine überhöhte Nebenkostenabrechnung erhalten haben, folgen Sie diesen Schritten:

1. Prüfen Sie die einzelnen Positionen zunächst genau und vergleichen Sie sie zusätzlich mit Vorjahresabrechnungen. Schauen Sie sich auch die Zählernummern an: Stimmen diese mit vorherigen Abrechnungen überein oder liegt eine Verwechslung vor? 
   
   
2. Vergleichen Sie die Abrechnung mit den Nebenkosten, die in Ihrem Mietvertrag genannt werden.
   
   
3. Wenn in der Nebenkostenabrechnung ein Fehler zu Ihren Lasten vorliegt, dann melden Sie diesen umgehend der Vermieterschaft. Dabei sollten Sie eine korrigierte Abrechnung verlangen. Wichtig ist, dass Sie dies in jedem Fall in Schriftform per Einschreiben tun. Bei dieser Versandart erhalten Sie einen Beleg, den Sie zum Nachweis aufbewahren können. 
   
   
4. Falls die Vermieterschaft nicht auf Ihre Forderung reagiert, lässt sich die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung möglicherweise dennoch aussergerichtlich klären. Hierfür können Sie sich zunächst an die zuständige Schlichtungsstelle wenden. Dies ist für Sie kostenlos. 
   
   
5. Zusätzlich kann es hilfreich sein, sich einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsbeistand zu suchen.

Nebenkostenabrechnung anfechten: Vorlage zum Download 

Wenn Sie Ihre Betriebskostenabrechnung anfechten möchten, dann können Sie hierfür unsere praktische Vorlage verwenden. Diese brauchen Sie nur herunterzuladen und mit Ihren individuellen Daten zu befüllen. Ausserdem listen Sie in der Vorlage selbst auf, zu welchen Posten Sie ergänzende Erläuterungen von der Vermieterschaft fordern. All dies dauert nur wenige Minuten, und in unserer Vorlage ist alles Wichtige enthalten. 

Nebenkosten anfechten: Welche Frist gilt?

In Ihrem Mietvertrag ist für die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung eine Frist festgelegt oder Ihnen ist beim Sortieren alter Unterlagen ein Fehler in einer acht Jahre alten Abrechnung aufgefallen? In beiden Fällen können Sie unbesorgt weiter auf Ihren Rechten bestehen. Selbst bei bereits irrtümlich bezahlten Nebenkosten haben Sie für mehrere Jahre die Möglichkeit, diese zurückzufordern.

Nebenkostenabrechnung rückwirkend anfechten

Sollte eine Nebenkostenabrechnung einen Fehler zugunsten der Mieterin oder des Mieters enthalten, dann kann die Vermieterschaft ihre Ansprüche bis fünf Jahre  nach Abrechnungszeitpunkt rückwirkend geltend machen. Wurde die Abrechnung zu spät übermittelt, dann gilt als Fristbeginn das eigentlich geforderte Datum für die Abrechnung. Bei Fehlern zugunsten der Vermieterschaft gibt es eine solche Frist allerdings nicht: Sie können auch nach vielen Jahren noch Ihre überhöhte oder falsche Nebenkostenabrechnung rückwirkend anfechten. Sollte Ihr Mietvertrag eine abweichende Regelung vorsehen, so hat dies keine Gültigkeit. Allerdings können irrtümlich bezahlte Nebenkosten nur bis zu zehn Jahre lang von der Vermieterschaft zurückgefordert werden.